“棚改”收紧 三四线城市的房价大戏迎来剧终?

时间:2018-07-11 18:32作者:admin来源:未知

       

文章导读:棚改项目审批权的上交同房地产有何关系?是否真如市场传言,棚改货币化安置推高了三四线城市房价?三四线城市房价还有没有春天?

《中国经济周刊》 记者 李永华 | 北京报道

(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第27期)

关注地产行业的读者们,猜想不会错过近期地产股暴跌的消息。

碧桂园,6月26日一早跌幅超过8%,短短4天内市值蒸发800亿元;同日,中国奥园、雅居乐、新城发展控股跌超6%,中国建材跌近6%,融创中国跌4.81%,中国恒大跌2.73%。

地产股为何集体暴跌?

一则有关棚改的新闻是症结:棚改项目审批权收回至国开行总行。所谓“棚改”,是指为改良艰苦家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。

那么,棚改名目审批权的上交同房地产有何关联?是否真如市场传言,棚改货币化安置推高了三四线城市房价?三四线城市房价还有不春天?

这件事件有嚼头,要好好揣摩琢磨。

资料图 中新社记者 骆云飞 摄 材料图 中新社记者 骆云飞 摄

实例

说一千道一万,当事人现身说法最实在。先来看一则某地产公司在某中部三线城市2017年初的广告。

“今年市定目的义务是3.04万户,征收房屋430万?,规划投资265.17亿元,动迁15万人!什么?感到3.04万户、15万人只是个数字,和自己没什么关系?那咱们拿去年的事实说谈话。2016年棚改推进房地产去库存7000余套。对!就是这个数字!是不是感觉今年又可能有大量的棚改户加入买房雄师?是不是感觉房价又会变动?贴心的我劝你哈,买房莫要迟疑张望,看准了买了就OK!”

顺便备注一下,这座2017年棚改就动迁15万人的中部城市,城区人口数目只有100万多一点。

不消多说,棚改之于当地楼市的意思未然明了。

故事能够从2014年说起。

该城市一位居民告诉经济ke,三四年前,这座傍水而居的城市房价只有三四千,人均月工资也是这水平,生涯很惬意,压力也不大,“盖了良多房子,卖不出去,大家也不焦急买,房价有一阵子还降落。”

房地产库存高企,土地就卖不出去,依附土地财政的处所政府想必急坏了。有多急呢?

一个故事可以证实。

去年底,中部某县一位刚离任的官员私底下告诉经济ke:“负债太多了,2016年卖了两宗地,今年卖了一块地,老板(指县委书记、县长)都快急逝世了。县里面除了病院没有抵押,其余可以抵押的资产都抵押出去了。”他假如土地再卖不出去,典质的土地价钱下跌,银行逼债,政府信誉违约,那可麻烦大了。

这并非某一个城市的难题,而是全国广泛景象。

撬动

怎么办?

必需把手头的存货清仓,接着再卖地,卖新居子,要不,这生意就做不下去了。卡住脖子的困难是,谁来掏钱买单?靠当地居民家里可掏不出更多的钱。那么,钱从哪里来?谁来撬动这个支点?

棚改货币化安置的定向宽松(PSL)如期而至。

2015年,国务院推出棚改三年打算,请求踊跃推动棚改货币化安置,以缓解和消化商品房库存。棚改规矩逐步转向为货币化安置,也就是说拆迁之后不给房子给现金,拆迁户本人再去买房子。

恒大团体首席经济学家任泽平以为棚改是一石三鸟之计:“棚户区改造不仅改善民生、转变城市面孔,也创造住房需要、拉动房地产投资,是将来 5 年支持房地产行业发展的核心变量之一”。

中国社会科学院金融所房地产研究中央主任尹中立绝不讳言:“棚户区改造货币化的初衷是房地产去库存。”

从此前的什物安置改为货币化安置是其中要害,而PSL又是中心环节,并被不少地方政府视为如意宝贝,放大到极致。

详细怎么操作呢?仍是以上述的中部城市为例,政府规划一批棚改项目,向政策性银行申请专项贷款,国开行再通过PSL拿到央行资金。贷款得手,地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,棚改拆迁户拿着拆迁款,欢欣鼓舞买新居去,好比到上述所说的做广告的至公司。

这里说的政策性银行重要就是国开行。公然数据:截至2017年末,国开行累计发放棚户区改造贷款3.4万亿元。6月25日,针对市场有关棚改风闻,国开回应行说截至5月末,今年发放棚改贷款4369亿元,有力支撑了棚改续建及2018年580万套新动工项目建设。

占比有多大呢?住建部副闽台棋牌游戏部长陆克华曾流露,2016年全国棚改货币化安置比例达48.5%,比2015年进步了18.6个百分点。另有数据:2017年我国各类棚户区改造开工609万套,实现投资1.84万亿元,棚改货币化安置比例高达60%。

三年棚改方案之前的2014年,棚改货币化安置比例是9%。

资料图 中新社记者 骆云飞 摄 资料图 中新社记者 骆云飞 摄

效果

后果如何?

仅2016年,棚改货币化安置可以从市场上购房2.5亿平方米。当年全国住宅销售面积13.75亿平方米。再算算,这2.5亿平方米主要集中于三四线城市,其效果就更加可观了。

如斯大手笔,库存被快捷消化,甚至不得不加快供地。

5月初,经济ke拿到一份《湖南省住房和城乡建设厅对于各市州核心闽台棋牌游戏城区、各县市商品房库存去化周期的函》显示,衡阳城区的住宅去化周期只有5.5个月,株洲茶陵县仅1.4个月!什么意思?按照当时的销售进度,茶陵县1.4个月后就没有房子卖了。

独一无二,湖北省住建厅今年6月4日也发文警示住房库存消化周期不足6个月的城市做好工作,遏制投契炒作。现在,宜昌、徐州、西双版纳等城市都已参加限购的行列。

当然,此时的地价已非吴下阿蒙。在湖南衡阳,2017年商住用地出让最高单价冲破756万元/亩。2014年12月,当地土地最高单价是261.4万元/亩,3年近3倍涨幅,飙升幅度之大,让人瞠目。

面粉贵了,面包天然跟涨。2014年,衡阳住房均价为3880元/平方米,同比下跌5.5%。然而,2017年衡阳最贵地块的楼面价已达3700多元,房价超7000元/平方米是常态,八九千也不稀罕。

底本为屋子太多卖不动而发愁的那个中部小城,房价也昂首挺进“万元户”行列。

不过,这里有个小怀疑。依照定义,城市棚户区是指在城市计划区集中连片简易构造屋宇较多、房屋密度大、基本设施简陋、房屋年限长、功效不全、保险隐患凸起的区域,包含城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区跟国有林场、垦区危旧房等,后来棚改还扩大到了群体土地上的城中村改造。

棚户区是历史欠账,也是城市伤疤。从2008至2016年,全国棚改已累计使8000多万住房难题大众“出棚进楼”,相称于德国的总人口。这无疑是巨大的民心工程。

疾速推进后,一位开发商人士直接告知经济ke,“这么多年,城市化建设十分快,城市棚户区实在在敏捷减少,一二线城市的棚户区已经未几了。”

棚户区不够用怎么办?西部某市经信委的一位处级干部说,放着这么好的政策不必不可能,没有前提,发明条件也要上。

于是,棚改这本民心工程的真经到了某些地方就念歪了。比方,有网友爆料,2016年,江西九江某区38栋别墅型商住楼(100余户)也要进行“棚户区改造”。

可以确定,这并非孤例。

淡出

不外,怪象呈现,却也是棚改货币化安置政策逐渐淡出的征兆。

2017年政府工作讲演指出,支持农夫工在城镇购房,提高棚改货币化安置比例,房地产去库存获得积极功效。三句话的次序和逻辑结构均有看头,倒推解读,去库存目标已实现,棚改货币化安置的手段做作没有保存的必要,接下来亟待处置的是房价高企带来的风险。

尹中破也撰文称,三四线城市的居民收入程度低,用去库存的手腕刺激购房,金融危险已经隐现。对房价涨幅居前的三四线城市,应当结束土地拆迁的货泉化弥补政策,减少或停滞棚户区改革的货币化安顿。

上述中部城市住建局今年4月称,当地2018年比2017年的棚改筹划小些。2017年棚改计划中心城区征拆户数30440户,2018年棚改计划中央城区征拆户数13448户。

中国社会迷信院世界经济与政治研讨所经济发展室主任徐奇渊测算:2018年二季度PSL增量与去年同期比拟,增速简直为0。

至于被断粮的三四线城市房价,且行且看。

(该文已于2018年7月1日宣布于由《中国经济周刊》与侠客岛结合出品的微信公号“经济ke”,略有修改)

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